社区商业定位：如何处理好商业与住宅的关系？

一、社区商业的定位与要求

1、规模定位

2、市场定位

3、主题定位

4、租售定位

主题形象定位

社区商业的主题形象定位主要考虑的因素：

住宅楼盘的整体风格;

项目片区的整体氛围;

主题营造的可实现性等;

二、社区商业的业态规划设计与要求

(一)业态组合规划原则

1、租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态;

2、项目是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况;

3、项目能否在目前条件下开业经营，培育商业氛围;

4、项目必须符合商铺建筑设计技术指标。

(二)社区商业各业态的分布特点

根据各业态的经营特点，对于位置的要求也不尽一致。从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：

1、在商业布点时，可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用;

2、餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活;

3、对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。

三、社区商业建筑规划设计与要求

(一)社区商业的规模规划

社区商业地产的开发必须遵从社区商业的规律，必须量化规模规划。

当前一些社区项目商业规模偏大，导致社区商业招商难甚至长期空置。

由于社区商铺价值高于住宅价格多倍，开发商为了追求利润最大化，尽可能地划分街铺销售。如深圳宝安中心区就出现了社区开发逢街必划铺的现象，有的甚至临着小区地下停车出入口、车行道也规划街铺，这种做法使得社区商铺开发过量，也大大降低了商铺的价值。

社区商业要以社区实际消费需求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降低。

(二)社区型商业的三种开发模式

　　

社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划

1、超市百货主力店面积

一般标准超市规模达到6000-10000平方米，单层面积一般在3000平米以上，家乐福、沃尔玛等国际超市要求单层面积较高，沃尔玛要求单层面积达1万平米。

2、次主力店面

次主力店包括品牌连锁餐饮、健身中心、美容中心等，如一般连锁快餐肯德基、麦当劳的面积要求在300-500平米之间。

3、街铺面

街铺通常情况下以经营社区便利为主，其是快餐店、美容美发店经营面积较大，一般在100平米左右，而面包坊、冲晒店、药店经营面积较小。

在社区商业规划中，有些开发商为了追求商铺销售面积最大化，尽可能把社区商铺进深做深、面积做大，动辄单铺面积就超过一百平方米以上，殊不知大面积的铺位不太适合社区商业经营，除了餐饮、美容等业态外，更多的社区便利店只需要四五十平方米。有些社区商业中心的街铺每年租金递增率十分有限，其主要原因就是铺位面积大，商户经营成本高，导致单位租金难以成长。

(三)社区商业如何处理好商业与住宅的关系

　　
　　

四、社区商业配套规划设计与要求

(一)社区购物中心配套规划

基本特点

　　

　　(二)社区购物中心的系统规划

　　美国国际购物中心协会曾规定了购物中心的五大特征：

　　(1)购物中心规划、开发设立、经营都在统一的组织体系下运作;

　　(2)适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割不可出售;

　　(3)尊重顾客的选择权，使其实现一次购足(onestop　shopping)的目的;

　　(4)拥有足够数量的停车场;

　　(5)有更新地区或创造新商圈的贡献。

　　(三)英美两国社区购物中心的比较

　　

　　(四)社区购物中心的商业功能

　　1、购物功能：大型超市+百货

　　大型超市：

　　

百货：

品牌专卖店：按品类分-----shopping mall中商品组合的深度由各类品牌专卖店实现。

专业店：屈臣氏--个人护理用品专业店、中复电讯、书店、美容院、眼镜店、专业户外用品店、音像店、花店、工艺品店、办公用品专业店(Office Supply)、玩具专业店(Toy Stores)、家电专业店(Home Appliance)、药品专业店(Drug Store)、服饰店(Apparel Shop)等。

2、餐饮：各种形式的主题餐厅构成，一般由知名的连锁品牌店构成;如星巴克、麦当劳、肯德基、乐杰士、仙踪林DQ、31种美国风味冰淇淋、回转寿司店、日本料理、中外主题餐厅等。

3、休闲娱乐：设置娱乐城，雕刻、大型电子游戏城、SPA、旅游代理、茶吧、书吧、咖啡厅等，同时带动餐饮的发展。

4、配套服务功能：银行、邮政、电信等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、冲印、摄影等日常服务。可引进品牌干洗店、摄影店、美容美发店、图书馆、票务中心等。

(五)超市百货主力店配套规划

1、租赁关系未确定之前的规划要求

尽管目前出现了“订单式商业地产”模式，但主力店在项目规划之初不能确定，依然是项目明确规划的障碍所在。

国内的超市百货对于规划中的商业项目，基本没有签意向协议的习惯，缺少像沃尔玛、家乐福等国际商业品牌的远期战略规划。

面对这一现实，开发商更应该让策划公司提前介入，通过周密的市场调研和分析，了解商城最适合做什么，再与对应的商家沟通，了解其规模、布局、配套等需求，这样即使主力店未引进，后遗症也会控制得很小。

2、租赁关系确定后的规划要求

对于超市或百货主力店的社区商业规划来说，配套设施的提供也应该具有一定的合理性，若前期设计对配套规划设计未考虑或者考虑得不够，都或多或少会影响商铺的使用。

以大型超市为例，在配套设施规划方面应该考虑到以下几个方面：

1)理货区位置的预留;

2)熟食区烟道位置的预留及合理规划;

3)考虑到空间限制，应该以踏步式自动扶梯替代通常使用的平步式自动扶梯;

4)应该充分考虑对中庭、停车位的规划。

根据社区商业类型不同

1)外向型商业街区对停车位要求较高

外向型商业街区的人口流动性较大，停车位需求也比较大，设置足够的停车位，有利于提升生意机会，如大型超市、食街等对车位要求都较高。外向型街区有时还需要提供地下停车位。

2)内向型商业街区对停车位要求低

内向型商业街区是以本社区的居民为消费主体的，因此不需设置太大面积的临时停车带，甚至不需要设置停车位，因为这些停车位时常会成为居民停车场所，长时间的停留阻碍了商业街的交通，破坏了商业街气氛。